ممانعت از ورود نقشه بردار توسط متصرف برای ثبت نقشه در سامانه ساغر

ممانعت از ورود نقشه بردار توسط متصرف برای ثبت نقشه در سامانه ساغر

تحولات بنیادین در حقوق ثبت املاک کشور با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نظام سنتی اسناد عادی و قولنامه‌ای را دستخوش دگرگونی اساسی کرده است. بر اساس ماده ۱۰ این قانون، سامانه‌ای تحت عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موسوم به سامانه ساغر راه‌اندازی شده تا مدعیان حقوق عینی، منافع بالای دوسال ، حقوق ارتفاقی و انتفاعی نسبت به املاک فاقد سند رسمی، ادعاهای خود را در آن تثبیت نمایند. با این حال، شاه‌کلید ورود به این سامانه و ثبت هرگونه ادعا طبق تبصره ۱ ماده یادشده، ارائه نقشه دارای مختصات جغرافیایی یکتا بر مبنای سامانه یو‌تی‌ام است.

در این میان، یکی از چالش‌های مکرر و فرساینده حقوقی در پرونده‌های ملکی، زمانی پدیدار می‌شود که متصرف، شریک مشاعی یا مستأجر یا متصرف حاضر در ملک، از ورود کارشناس یا مهندس نقشه‌بردار ممانعت به عمل می‌آورد. این اقدام، متقاضی ثبت ادعا را با این بیم روبه‌رو می‌سازد که انقضای مهلت‌های قانونی موجب زوال ادعا و سلب حق طرح دعوا گردد. این مقاله تحلیلی به واکاوی مبانی حقوقی، تحلیل مقررات ثبتی و تشریح راهکارهای قضایی و فنی برون‌رفت از مانع‌تراشی متصرف اختصاص دارد.

۱) تبارشناسی سامانه ساغر و گذر از ثبت توصیفی به ثبت هندسی

برای درک اهمیت نقشه و دلیل حساسیت ممانعت متصرف، باید فلسفه تغییر رویکرد تقنینی در حوزه اسناد را شناخت. نظام سنتی ثبت املاک در ایران، توصیف‌محور و متکی بر پلاک ثبتی و حدود اربعه کیفی بود؛ عباراتی نظیر «محدود به کوچه عمومی»، «محدود به حد ملک مجاور» یا «محدود به مسیل آب» که منشأ صدها هزار پرونده تعارض اسناد، تجاوز به مجاورین و فروش مال غیر شد.

با تأیید نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام در اردیبهشت ۱۴۰۳، قانون‌گذار استراتژی خود را از ثبت متنی به حدنگاری دقیق رقومی تغییر داد. مطابق ماده ۱۰ قانون الزام و آیین‌نامه‌های اجرایی مرتبط، سازمان ثبت مکلف گردید بستر الکترونیکی مکان‌محوری را برای ثبت تمام ادعاهای راجع به املاک عادی فراهم سازد.

طبق تبصره ۱ ماده ۱۰ این قانون، درج ادعا و مستندات منوط به دو رکن اساسی است:

الف) احراز هویت متقاضی از طریق سامانه ثنا؛
ب) درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مختصات جغرافیایی جهانی (UTM).

نکته قابل توجه تحلیلی این است که طبق متن صریح تبصره ۱، چنانچه متقاضی نقشه یو‌تی‌ام را بارگذاری کند لیکن پلاک ثبتی ملک را نداند، سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است بر مبنای موقعیت فضایی استخراج‌شده از نقشه، پلاک ثبتی را مشخص نماید؛ اما عکس این قضیه ممکن نیست؛ یعنی صرف داشتن پلاک ثبتی بدون ارائه نقشه مختصات جغرافیایی، ثبت ادعا در سامانه ساغر را غیرممکن می‌سازد. از این رو، نقشه یو‌تی‌ام شرط ذاتی ثبت ادعا تلقی می‌شود و جلوگیری از تهیه آن توسط متصرف، مانعی در جهت استیفای یک الزام حاکمیتی به شمار می‌رود.

۲) ریشه‌ها و انگیزه‌های متصرف در ممانعت از نقشه‌برداری

ممانعت متصرف ملک از ورود کارشناس یا مهندس نقشه‌بردار، معمولاً ناشی از چند انگیزه حقوقی و روانی است:

نخست، هراس از دست دادن تصرف؛ متصرف به اشتباه تصور می‌کند که ورود نقشه‌بردار به معنای تخلیه ید، خلع ید یا ابطال سند عادی اوست. این تلقی ناشی از عدم تمایز میان «برداشت وضعیت موجود» و «خلع ید قهری» است.

دوم، تصرفات مازاد و تجاوزات ارضی؛ در بسیاری از موارد، متصرف ملک اقدام به احداث بنا یا پیشروی فراتر از حدود اسناد عادی نموده و می‌داند که نقشه‌برداری با متدهای روز ژئوماتیک و اتصال به شبکه ملی شمیم، ابعاد و مساحت واقعی را برملا کرده و انحرافات هندسی را آشکار می‌سازد.

سوم، استفاده از عنصر زمان؛ با توجه به اینکه ماده ۱۰ قانون الزام مواعد دوساله‌ای را برای ثبت ادعاها پیش‌بینی کرده و پس از اتمام این مهلت‌ها، ادعای دارنده سند عادی در برابر اراضی عمومی و اشخاص ثالث با حسن نیت مسموع نخواهد بود، متصرفین غیرقانونی یا شرکای ناسازگار می‌کوشند با اتلاف وقت و مسدودسازی دسترسی، متقاضی را در دام انقضای مهلت‌های قانونی قرار دهند.

۳) تحلیل مسئولیت ناشی از ممانعت متصرف

از دیدگاه حقوق تعهدات و اصول دادرسی، هیچ شخصی نمی‌تواند با فعل غیرقانونی خود، بار مسئولیت تخلف از مواعد را بر دوش دیگری بیندازد. بر پایه قاعده اقدام و اصل منع سوءاستفاده از حق، چنانچه متقاضی در مهلت قانونی به وظایف خود عمل نماید اما به واسطه رفتار متصرف موفق به ورود فیزیکی نشود، این عذر قانونی در صورت مستندسازی، مانع از سقوط حقوق مالکانه یا ابطال دادخواست‌های بعدی خواهد بود.

مطابق قواعد عام دادرسی، ادعای شفاهی مبنی بر اینکه «متصرف اجازه نداد» نزد محاکم و مراجع ثبتی مسموع نیست؛ ادعا نیازمند اثبات است و بار اثبات ممانعت بر عهده متقاضی قرار دارد. برای مستندسازی و خنثی‌سازی ممانعت، دو سازوکار مجزا شامل راهکار فنی کاداستری و راهکار قضایی از طریق تأمین دلیل وجود دارد.

۴) راهکار نخست: تهیه نقشه برون‌پایه‌ای با ابزارهای کاداستر رقومی

بسیاری از متقاضیان گمان می‌کنند که نقشه‌برداری لزوماً مستلزم ایستادن در مرکز عرصه یا مترکشی اتاق‌ها و راهروهاست. اما در دانش نوین ژئوماتیک، ورود فیزیکی تنها یکی از روش‌های تعیین موقعیت مکانی است. در مواردی که متصرف در را قفل می‌کند، می‌توان بدون درگیری و تنش، نقشه مورد تأیید را از بیرون محدوده ملک تهیه نمود.

الف) ابزارهای تهیه نقشه از معبر و مجاورت

۱) گیرنده‌های ماهواره‌ای مولتی‌فرکانس متصل به شبکه شمیم: کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی یا نقشه‌برداری می‌تواند با استقرار تجهیزات در معابر پیرامونی، تقاطع دیوارها و گوشه‌های قابل رویت خارجی ملک، مختصات رأس‌های عرصه را تعیین نماید.
۲) تلفیق با لایه‌های فتوگرامتری و تصاویر هوایی: با استناد به تصاویر ماهواره‌ای با تفکیک‌پذیری بالا و عکس‌های ارتوفتو متعلق به سازمان نقشه‌برداری یا سازمان جغرافیایی، حدود اعیان و عرصه نسبت به گذرهای اطراف به طور دقیق استخراج و رقومی‌سازی می‌گردد.
۳) نقشه‌های پایه‌ای کاداستر شهری: انطباق داده‌های بیرونی با لایه‌های حدنگار موجود در بایگانی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، خطای نقشه‌برداری بیرونی را به حداقل ممکن می‌رساند.

ب) نگارش شرط ممانعت در گزارش رسمی کارشناس

مهم‌ترین بخش فنی و حقوقی این اقدام، متنی است که کارشناس رسمی در ذیل نقشه و شناسنامه توصیفی ملک درج و ممهور می‌نماید. در این سند کارشناسی قید می‌شود:

«نقشه موقعیت جغرافیایی و حدود اربعه بر مبنای برداشت میدانی پیرامونی، انطباق با عکس‌های هوایی و لایه‌های کاداستر استخراج گردیده است؛ به دلیل ممانعت متصرف از ورود کارشناس به داخل ملک، اندازه‌گیری اعیان داخلی مقدور نگردید و مختصات عوارض عرصه از معبر ثبت شد.»

این نقشه به همراه گزارش کارشناسی، در درگاه سامانه ساغر بارگذاری شده و نیاز اولیه سامانه جهت تشکیل پرونده رقومی را برطرف می‌سازد؛ در عین حال بار مسئولیت حقوقی نقایص احتمالی داخلی را از عهده متقاضی ساقط می‌کند.

۵) راهکار دوم: تمسک به نهاد تأمین دلیل در دادگاه صلح

چنانچه وضعیت هندسی ملک به گونه‌ای باشد که تهیه نقشه بیرونی ممکن نبوده یا اختلاف مرزی پیچیده‌ای حاکم باشد که ورود به ملک را الزامی کند، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دستگاه قضایی است. در این فرض، نهاد تأمین دلیل به عنوان سازوکاری پیشگیرانه و تثبیت‌کننده دلیل فعال می‌شود.

الف) تحلیل ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی

بر پایه ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، در مواردی که اشخاص ذی‌نفع احتمال دهند که استفاده از دلایل و مدارک دعوا در آینده متعذر یا متعسر خواهد شد، حق دارند از دادگاه تقاضای تأمین دلیل نمایند. این تأمین می‌تواند شامل تحقیق محلی، جلب نظر کارشناس رسمی یا احراز امارات موجود در محل باشد. ماده ۱۵۵ همان قانون به صراحت بیان می‌دارد که تأمین دلیل صرفاً برای حفظ دلایل است و دادگاه مرجع رسیدگی‌کننده، ارزش و توان اثباتی آن را ارزیابی خواهد کرد.

ب) صلاحیت ذاتی دادگاه صلح در امر تأمین دلیل

تا پیش از اجرایی‌شدن قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال ۱۴۰۲، درخواست تأمین دلیل به شوراهای حل اختلاف تقدیم می‌شد. اما با لازم‌الاجرا شدن این قانون از شهریورماه ۱۴۰۳ و بر اساس بند ۷ ماده ۱۲ آن، صلاحیت رسیدگی به تقاضای تأمین دلیل به طور کامل در صلاحیت ذاتی دادگاه‌های صلح مستقر در حوزه‌های قضایی کشور قرار گرفته است. از این رو دادخواست تأمین دلیل باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و خطاب به دادگاه صلح محل وقوع ملک ثبت شود.

ج) نحوه مداخله ضابط قضایی و حدود اختیارات

پس از ارجاع پرونده از سوی دادگاه صلح به کارشناس رسمی و صدور دستور همراهی ضابط قضایی، مأمور کلانتری صرفاً به عنوان ناظر اجرای دستور قضایی و تأمین‌کننده امنیت کارشناس در محل حاضر می‌شود. باید توجه داشت که دستور تأمین دلیل، حکم اجرایی تخلیه یا دستور ورود به عنف نیست. بر همین اساس، مأمور انتظامی مجاز به شکستن قفل، تخریب مانع یا ورود به عنف نمی‌باشد. وظیفه اصلی و بنیادین مأمور انتظامی در مواجهه با استنکاف متصرف، تنظیم «صورت‌جلسه ممانعت» است.

در این صورت‌جلسه رسمی باید جزئیات زیر درج و امضا شود:

۱) حضور متقاضی و کارشناس رسمی با مجوز قضایی در نشانی دقیق ملک؛
۲) احراز هویت متصرف حاضر در ملک و استماع اظهارات وی؛
۳) درج صریح این موضوع که متصرف با وجود رویت دستور قضایی، به صورت ارادی و علنی از باز کردن درب یا اجازه ورود کارشناس جهت نقشه‌برداری امتناع نموده است.

این صورت‌جلسه مأمور رسمی دادگستری، به عنوان یک سند رسمی اماره‌ساز، در پرونده‌های ثبتی سامانه ساغر و دادخواست‌های قضایی بعدی مانع از ایراد تاخیر در اقامه ادعا خواهد شد.

۶) تفکیک نقشه‌برداری ثبتی از عناوین مجرمانه ممانعت از حق

یک خطای متداول در میان برخی از اصحاب دعاوی، شتابزدگی در طرح شکایت کیفری تحت عنوان «ممانعت از حق» موضوع ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی علیه متصرف است. از منظر تحلیل عناصر متشکله جرم، تحقق بزه ممانعت از حق نیازمند اثبات سبق تصرف یا سبق استفاده قانونی شاکی از حق انتفاع یا ارتفاق در ملک است، مشروط بر اینکه متهم با فعل مادی خود مانع استفاده شاکی شده باشد. در فرضی که شخص صرفاً به عنوان متقاضی ثبت سند در سامانه ساغر قصد دارد برای نخستین بار کارشناس را جهت نقشه‌برداری وارد ملک تحت تصرف دیگری نماید، رابطه تصرف سابق برای متقاضی محقق نبوده و مراجع کیفری اقدام متصرف را مشمول عنوان مجرمانه ماده ۶۹۰ نمی‌دانند؛ لذا صدور قرار منع تعقیب در چنین شکایاتی بسیار محتمل است. مسیر صحیح، استفاده از ابزار حقوقی و مدنی تأمین دلیل در دادگاه صلح جهت ثبت واقعیت ممانعت است، نه ورود به دالان‌های طولانی دادسراهای کیفری با عناوین ناصحیح.

۷) تدابیر پیشگیرانه در ثبت اظهارنامه 

پیش از اقدام به طرح تأمین دلیل یا حتی اعزام نقشه‌بردار، یکی از تدابیر موثر حقوقی، ارسال یک فقره «اظهارنامه رسمی قضایی» به نشانی متصرف از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این اظهارنامه تصریح می‌شود که بر اساس تکالیف مندرج در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، متقاضی در تاریخ و ساعت معین به همراه کارشناس رسمی جهت تهیه نقشه کاداستر به ملک مراجعه خواهد کرد. همچنین یادآوری می‌گردد که هرگونه جلوگیری غیرقانونی از اجرای این تکلیف ملی، مسئولیت خسارات دادرسی و جبران هزینه‌های ناشی از اطاله فرآیند ثبت را متوجه شخص متصرف خواهد ساخت. ارسال این اظهارنامه دو فایده عمده دارد: اول اینکه عنصر آگاهی و عمدی بودن متصرف در ممانعت را اثبات می‌کند؛ دوم اینکه به کارشناس دادگاه صلح نشان می‌دهد متقاضی با حسن نیت و رعایت اصول اخطار قبلی عمل کرده است.

۸) مراحل اجرایی برای متقاضیان سامانه ساغر

برای آنکه متقاضیان ثبت ملک با کمترین هزینه و در چارچوب قانون عمل نمایند، فرایند اجرایی زیر توصیه می‌شود:

مرحله اول؛ هماهنگی با کارشناس رسمی: ترجیحاً کارشناسی انتخاب شود که صلاحیت رسمی در رشته نقشه‌برداری یا امور ثبتی داشته و مجهز به سیستم‌های گیرنده شمیم و فتوگرامتری باشد تا بتواند امکان برداشت برون‌پایه‌ای را ارزیابی کند.

مرحله دوم؛ تنظیم صورت‌جلسه اولیه: در صورتی که ورود میسر نشود، کارشناس بلافاصله از معبر عمومی حدود خارجی را اندازه‌گیری کرده و در گزارش مکتوب خود، عذر عدم ورود را به ممانعت متصرف مستند سازد.

مرحله سوم؛ بارگذاری ادعا در سامانه: ادعا به همراه نقشه برون‌پایه‌ای در سامانه ساغر ثبت و کد رهگیری یکتا دریافت گردد تا مشمول انقضای مهلت‌های دو ساله قانون الزام نشود.

مرحله چهارم؛ طرح دادخواست تأمین دلیل در صورت ضرورت ورود: در املاکی که ثبت نهایی منوط به تعیین اجزای مشاعی یا اعیان داخلی است، دادخواست تأمین دلیل در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به طرفیت متصرف ثبت شود تا پس از ارجاع به دادگاه صلح، صورت‌جلسه ضابط قضایی ضمیمه پرونده ادعایی گردد.

۹) پرسش‌های متداول حقوقی

آیا ثبت نقشه بیرونی در سامانه ساغر منجر به صدور سند قطعی می‌شود؟
نقشه برون‌پایه‌ای برای مرحله اولیه ثبت ادعا و جلوگیری از ابطال مهلت قانونی کفایت می‌کند. لکن صدور سند رسمی تک‌برگ نهایی، حسب مورد مستلزم تطبیق دقیق ارکان ملک توسط مأمورین سازمان ثبت یا رفع ید از متصرف از طریق دادخواست‌های حقوقی مقتضی خواهد بود.

اگر متصرف، شریک مشاعی ملک باشد آیا باز هم می‌توان تأمین دلیل گرفت؟
بله؛ تصرف هر یک از شرکا در مال مشاعی مسبوق به اذن سایرین است و هیچ شریکی حق ندارد با سوءاستفاده از تصرفات فیزیکی، مانع اعمال تکالیف ثبتی یا تعیین حدود هندسی مال مشاع توسط سایر شرکا گردد.

هزینه‌های مربوط به کارشناس رسمی و دادرسی تأمین دلیل بر عهده چه کسی است؟
هزینه‌های اولیه دادرسی و دستمزد کارشناس در ابتدا توسط متقاضی پرداخت می‌شود؛ اما در دعاوی ماهوی بعدی، خواهان می‌تواند این مبالغ را به عنوان خسارات دادرسی وارده ناشی از تسبیب متصرف، از وی مطالبه نماید.

نویسنده : ناصر نصیری فیروز

وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی 

[دریافت مشاوره آنلاین ← ]