آیا برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ثبت ادعا در سامانه الزامی است؟
یکی از مهمترین مباحث حقوقی که پس از تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و آییننامههای اجرایی آن مطرح شده، نحوه طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» است. متأسفانه یک برداشت نادرست و رایج در میان برخی مراجعین و حتی مشاوران حقوقی وجود دارد که تصور میکنند: «چون مهلت دو ساله قانونی برای ثبت ادعا هنوز تمام نشده، پس تا پایان این مهلت میتوان بدون ثبت ادعا در سامانه و بدون ارائه گواهی آن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کرد.»
در این مقاله با استناد به مواد قانونی، این تصور اشتباه را اصلاح کرده و رویه صحیح حقوقی را بررسی میکنیم.
آیا مهلت دو ساله به معنای عدم نیاز به ثبت ادعاست؟
پاسخ کوتاه خیر است. مهلت دو ساله مقرر در قانون، مهلتی است که قانونگذار برای «اقدام قانونی مدعی» در نظر گرفته است، نه مجوز یا مجوزی برای نادیده گرفتن تشریفات. به بیان ساده، مهلت دو ساله، مهلت انجام وظیفه و تکلیف قانونی است؛ نه مهلت بینیازی از ثبت ادعا.
اگر سامانه موضوع ماده (10) قانون رسماً راهاندازی شده باشد، هرگونه اقدام قضایی در این حوزه منوط به ثبت ادعای اولیه در سامانه است.
تحلیل مواد 20، 25 و 26 آییننامه اجرایی
برای درک صحیح این موضوع، باید به سه ماده کلیدی آییننامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول توجه ویژهای داشته باشیم:
1. ماده 20: شرطِ اقدام، ثبت ادعاست
ماده 20 آییننامه به صراحت بیان میدارد:
«پس از راهاندازی سامانه موضوع ماده (10) تا پایان مهلت درج ادعا، پذیرش هرگونه اقدام از مدعی در مراجع قانونی اقدام جهت اخذ سند رسمی موضوع ماده (10) منوط به درج ادعا در سامانه موضوع ماده (10) خواهد بود.»
این ماده یعنی پس از راهاندازی سامانه، دادگاهها و مراجع قانونی نمیتوانند دعوای شما را بدون وجود سابقه ثبت ادعا در سامانه بپذیرند. ثبت ادعا دیگر یک امر اختیاری نیست، بلکه «شرط پذیرش» دعواست.
2. ماده 25: استعلام و احراز صحت ادعا
ماده 25 آییننامه برای اطمینان از رعایت این شرط، وظیفهای بر عهده مراجع قانونی گذاشته است:
«مراجع قانونی اقدام موظفند در زمان پذیرش اقدام، کد رهگیری گواهی را از مدعی دریافت و صحت ادعا را به واسطه آن از سامانه موضوع ماده (10) استعلام و پس از دریافت نقشه و مستندات ادعا، نسبت به انطباق آن با محدوده دادخواست اقدام نمایند.»
این ماده نشان میدهد که «گواهی ثبت ادعا» صرفاً یک برگه نیست؛ بلکه ابزار قانونی است که مرجع قضایی از طریق آن، «صحت ادعا» و «انطباق آن با محدوده دادخواست» را بررسی میکند.
3. ماده 26: محدودیت قلمرو رسیدگی
ماده 26 نکتهای بسیار حیاتی را متذکر میشود که نباید از آن غافل شد:
«مراجع قانونی اقدام صرفاً در محدوده نقشه ادعای درج شده میتوانند رسیدگی یا تصمیمگیری نمایند. افزایش محدوده اقدام منوط به درج ادعای جدید نسبت به مقدار اضافه شده است.»
این ماده یعنی اگر شما در سامانه برای ملکی ادعایی ثبت کردید، دادگاه فقط در همان محدوده میتواند حکم صادر کند. اگر در دادخواست خود بخواهید محدوده بیشتری را مطالبه کنید، دادگاه به دلیل عدم ثبت ادعای جدید، امکان رسیدگی به آن را نخواهد داشت.
مراحل صحیح برای خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
اگر قصد دارید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید و سامانه موضوع ماده (10) نیز در منطقه شما راهاندازی شده است، برای جلوگیری از رد دادخواست یا اطاله دادرسی، باید این مراحل را طی کنید:
-
ثبت ادعا در سامانه: پیش از تقدیم دادخواست، ادعای خود را مطابق با مستندات در سامانه ثبت کنید.
-
دریافت گواهی ثبت ادعا: پس از ثبت، گواهی یا کد رهگیری را دریافت نمایید.
-
پیوست به دادخواست: گواهی ثبت ادعا را به عنوان یکی از مستندات اصلی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیوست کنید.
-
تطبیق محدوده: دقت کنید که محدودهای که در دادخواست ذکر میکنید، دقیقاً با محدودهای که در نقشه سامانه ثبت کردهاید، همخوانی داشته باشد.
جمعبندی: خطرات یک تصور اشتباه
باقی ماندن مهلت قانونی دو ساله، به معنای بینیازی از ثبت ادعا نیست. اتکا به این تصور اشتباه که «هنوز وقت دارم و نیاز نیست در سامانه ثبت کنم»، میتواند منجر به صدور قرار رد دعوا یا ایرادات شکلی توسط دادگاه شود؛ چرا که مراجع قانونی طبق مواد 20 و 25 آییننامه، موظف هستند از پذیرش اقداماتی که پیشنیاز (ثبت ادعا) را رعایت نکردهاند، خودداری کنند.
نظرات کاربران (0)