تفاوت پیش‌نویس و قراردادهای یکسان در قانون الزام به ثبت رسمی از حیث شرایط، اعتبار و آثار قانونی

مقدمه

با لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تصویب آیین‌نامه ماده 3 آن، ساختار حقوقی انعقاد و ثبت بسیاری از معاملات ملکی دستخوش تحول شده است. در این نظام جدید، دو سازوکار مهم بیش از همه مورد توجه قرار گرفته‌اند: پیش‌نویس قرارداد و قراردادهای یکسان.

در نگاه نخست ممکن است این دو نهاد مشابه به نظر برسند، زیرا هر دو در بستر سامانه ثبت الکترونیک اسناد مطرح می‌شوند و هر دو به نوعی با ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده 1 قانون ارتباط دارند. اما با دقت در متن ماده 3 قانون، تبصره 2 ماده 3 و نیز تعاریف مندرج در بند ج و بند چ ماده 1 آیین‌نامه ماده 3 روشن می‌شود که پیش‌نویس قرارداد و قراردادهای یکسان، از حیث ماهیت، نحوه شکل‌گیری، حدود اختیار طرفین، میزان اعتبار، الزام به مراجعه به دفتر اسناد رسمی و حتی آثار اجرایی، تفاوت‌های اساسی با یکدیگر دارند.

در این مقاله، این دو نهاد به صورت مستند و تحلیلی با یکدیگر مقایسه می‌شوند تا روشن شود هر یک چه جایگاهی در نظام جدید ثبت رسمی اموال غیرمنقول دارند.

پیش‌نویس قرارداد چیست؟

بند ج ماده 1 آیین‌نامه ماده 3، پیش‌نویس قرارداد را چنین تعریف می‌کند: پیش‌نویس موضوع ماده 3 قانون، متنی است مشتمل بر داده‌های مربوط به هویت و اقامتگاه طرفین قرارداد، اطلاعات ملک، هویت و اقامتگاه اشخاص دارای سمت از سوی طرفین و نیز شروط و سایر اطلاعات مربوط به قرارداد که بر اساس مذاکرات مقدماتی طرفین توسط دلالان معاملات املاک در سامانه درج و به منظور تنظیم و ثبت، مطابق مقررات آیین‌نامه به دفاتر اسناد رسمی منعکس می‌شود.

همچنین صدر ماده 3 قانون الزام مقرر می‌کند که دلالان معاملات املاک، اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی، مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و آن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.

پس پیش‌نویس قرارداد، در منطق قانون، یک متن مقدماتی و سامانه‌ای است که محصول مذاکرات اولیه طرفین بوده و توسط دلال معاملات املاک در سامانه درج می‌شود تا در ادامه، مبنای تنظیم و ثبت سند در دفتر اسناد رسمی قرار گیرد.

قراردادهای یکسان چیست؟

تبصره 2 ماده 3 قانون الزام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف کرده است امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را برای انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده 1 قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه فراهم کند؛ آن هم بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک و فقط در مورد املاک دارای سند رسمی.

در ادامه، بند چ ماده 1 آیین‌نامه ماده 3 قراردادهای یکسان را چنین تعریف می‌کند: نمونه‌های متحدالشکل مشتمل بر اقلام اطلاعاتی و غیرقابل ویرایش، بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی، در مورد اعمال حقوقی موضوع ماده 1 قانون.

بنابراین قراردادهای یکسان، برخلاف پیش‌نویس، متن‌هایی از پیش طراحی‌شده، استاندارد، غیرقابل ویرایش و محدود به قالب‌های نمونه هستند که امکان ثبت برخی اعمال حقوقی را در سامانه، تحت شرایط مقرر در قانون و آیین‌نامه، فراهم می‌کنند.

تفاوت پیش‌نویس و قراردادهای یکسان در قانون الزام به ثبت رسمی

1. تفاوت در ماهیت حقوقی پیش‌نویس و قراردادهای یکسان

نخستین و بنیادی‌ترین تفاوت این دو نهاد، در ماهیت آن‌هاست.

پیش‌نویس قرارداد، ماهیتی مقدماتی دارد. این مفهوم بر پایه مذاکرات مقدماتی طرفین شکل می‌گیرد و در مسیر تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تعریف شده است. به بیان دیگر، پیش‌نویس ابزار انعکاس توافق اولیه طرفین و مقدمه ورود معامله به فرایند ثبت رسمی است.

در مقابل، قرارداد یکسان یک قالب قراردادی از پیش آماده و استانداردشده است که قانون‌گذار آن را به عنوان یک ابزار مستقل سامانه‌ای برای ثبت برخی اعمال حقوقی پیش‌بینی کرده است. در این قالب، اراده طرفین در چهارچوب متن نمونه و غیرقابل ویرایش عمل می‌کند، نه در قالب شروط آزاد و تفصیلی حاصل از مذاکرات اختصاصی.

از همین رو، پیش‌نویس را باید نهاد مقدماتی و انتقالی دانست، اما قرارداد یکسان را نهاد ثبت‌محور و استاندارد تلقی کرد.

2. تفاوت در مرجع تهیه قالب و ساختار متن

یکی از تفاوت‌های مهم، به نحوه طراحی قالب و میزان انعطاف متن برمی‌گردد.

در مورد پیش‌نویس، آیین‌نامه بر این مبنا تنظیم شده که سازمان ثبت، نمونه‌ها و بستر لازم را در سامانه فراهم کند، اما محتوای پیش‌نویس در نهایت بر پایه اطلاعات پرونده، مشخصات طرفین، وضعیت ملک و شروط و سایر اطلاعات مربوط به قرارداد که حاصل مذاکرات مقدماتی است، تکمیل می‌شود. به همین دلیل، پیش‌نویس از نظر ساختار، انعطاف‌پذیرتر از قراردادهای یکسان است.

اما در قراردادهای یکسان، طبق تبصره 2 ماده 3 قانون و بند چ ماده 1 آیین‌نامه، نمونه‌های متحدالشکل و غیرقابل ویرایش هستند. همچنین سازوکار تهیه، تصویب و بارگذاری این قراردادها در آیین‌نامه با تشریفات بیشتری پیش‌بینی شده و اساس آن بر استانداردسازی و یکسان‌سازی شرایط قراردادی است.

در نتیجه، در پیش‌نویس با متنی مواجهیم که ظرفیت انعکاس توافق اختصاصی طرفین را دارد، ولی در قرارداد یکسان با الگویی روبه‌رو هستیم که طرفین باید خود را با آن تطبیق دهند.

3. تفاوت از حیث اصطلاح قانونی: درج پیش‌نویس در برابر ثبت قرارداد یکسان

قانون و آیین‌نامه عامدانه درباره این دو نهاد از دو تعبیر متفاوت استفاده کرده‌اند: درباره پیش‌نویس، از لفظ درج و درباره قراردادهای یکسان، از لفظ ثبت.

در ماده 3 قانون و مواد متعدد آیین‌نامه، دلالان مکلف به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه و انعکاس آن به دفتر اسناد رسمی شده‌اند. این تعبیر نشان می‌دهد که پیش‌نویس، هنوز در مرحله‌ای پیش از ثبت نهایی قرار دارد و صرفا در سامانه درج می‌شود تا مراحل بعدی طی شود.

اما در مورد قراردادهای یکسان، هم در تبصره 2 ماده 3 قانون و هم در مواد 14 تا 24 آیین‌نامه، سخن از ثبت قرارداد در سامانه است. این تفاوت واژگانی، صرفا ادبی نیست، بلکه بار حقوقی دارد. قانون‌گذار خواسته است نشان دهد که قرارداد یکسان، در همان سامانه موضوع ثبت عمل حقوقی قرار می‌گیرد، در حالی که پیش‌نویس صرفا در سامانه وارد و به دفترخانه منعکس می‌شود.

از این جهت، تفاوت بین درج و ثبت یکی از دقیق‌ترین نشانه‌های تمایز جایگاه این دو سازوکار در نظام حقوقی جدید است.

4. تفاوت از نظر اعتبار حقوقی

یکی از مهم‌ترین محورهای مقایسه، اعتبار حقوقی این دو نهاد است.

مطابق ماده 12 آیین‌نامه ماده 3، پیش‌نویس قرارداد پس از درج در سامانه و قبل از ثبت در دفتر اسناد رسمی، فاقد اثر حقوقی است. این حکم، جای هیچ تردیدی باقی نمی‌گذارد که پیش‌نویس به خودی خود نه سند رسمی است و نه دارای آثار کامل حقوقی ناشی از ثبت عمل حقوقی. بنابراین پیش‌نویس صرفا مقدمه ثبت است، نه خود ثبت.

در مقابل، قراردادهای یکسان در چارچوب تبصره 2 ماده 3 قانون و مواد 14 تا 24 آیین‌نامه در سامانه ثبت می‌شوند. به ویژه ماده 15 آیین‌نامه نشان می‌دهد که پس از ثبت قرارداد یکسان، اصل عمل حقوقی در سامانه تحقق یافته است و مراجعه بعدی به دفتر اسناد رسمی، ناظر به رفع محدودیت‌هایی است که آیین‌نامه برای منتقل‌الیه یا متعهدله پیش‌بینی کرده است. از جمله طبق بند 2 ماده 15 آیین‌نامه، تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی و اقدام مقرر، منتقل‌الیه یا متعهدله از انجام برخی اعمال حقوقی موضوع ماده 1 قانون نسبت به مورد معامله ممنوع می‌شود.

بنابراین، بر خلاف پیش‌نویس که پیش از دخالت سردفتر فاقد اثر حقوقی است، قرارداد یکسان پس از ثبت در سامانه، در حدود مقرر در قانون و آیین‌نامه، یک عمل حقوقی ثبت‌شده محسوب می‌شود؛ هرچند برخی آثار تکمیلی آن منوط به مراجعه بعدی به دفترخانه است.

5. تفاوت از نظر اشخاصی که می‌توانند از هر سازوکار استفاده کنند

در مورد پیش‌نویس، ماده 3 قانون و مواد ابتدایی آیین‌نامه، نقش اصلی را برای دلالان معاملات املاک پیش‌بینی کرده‌اند. یعنی اصل بر این است که پس از مذاکرات مقدماتی، این دلال است که پیش‌نویس را در سامانه درج و به دفتر اسناد رسمی منعکس می‌کند. هرچند خود ماده 3 تصریح دارد که این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

از سوی دیگر، در خصوص قراردادهای یکسان، تبصره 2 ماده 3 قانون صریحا از دلالان معاملات املاک و نیز اشخاص حقیقی و حقوقی نام برده و دسترسی آنان به سامانه را برای انجام استعلامات و ثبت اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان مقرر کرده است. بنابراین قراردادهای یکسان از ابتدا با این منطق طراحی شده‌اند که علاوه بر دلالان، اشخاص نیز بتوانند به طور مستقیم از این ظرفیت سامانه استفاده کنند.

همچنین تبصره ماده 25 آیین‌نامه نیز نشان می‌دهد که سازمان مکلف است در چارچوب توسعه زیرساخت‌ها، امکان بهره‌برداری اشخاص حقیقی و حقوقی از ظرفیت‌های پیش‌بینی‌شده را فراهم سازد.

در نتیجه، پیش‌نویس بیشتر با واسطه دلال معاملات املاک شناخته می‌شود، اما قراردادهای یکسان ظرفیت استفاده مستقیم‌تر و گسترده‌تر توسط اشخاص را دارند.

6. تفاوت از نظر لزوم مراجعه به دفتر اسناد رسمی

پیش‌نویس قرارداد ذاتا برای ارجاع به دفترخانه طراحی شده است. طبق ماده 3 قانون و مواد اجرایی آیین‌نامه، دلال پس از درج پیش‌نویس، آن را برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی منعکس می‌کند. به موجب ماده 10 آیین‌نامه نیز طرفین باید ظرف پنج روز از تاریخ درج پیش‌نویس به دفتر اسناد رسمی تعیین‌شده مراجعه کنند.

افزون بر این، ماده 11 آیین‌نامه مقرر می‌کند که تا پیش از پایان این مهلت، هر یک از طرفین می‌توانند پیش‌نویس را از سامانه حذف کنند و در صورت عدم مراجعه طرفین در مهلت مقرر و تأیید سردفتر، پیش‌نویس از سامانه حذف می‌شود. این احکام به خوبی نشان می‌دهد که پیش‌نویس بدون مراجعه به دفترخانه، نه تنها کامل نمی‌شود، بلکه ممکن است اساسا از سامانه نیز حذف شود.

اما در قراردادهای یکسان، وضعیت متفاوت است. بر اساس ماده 15 آیین‌نامه، پس از ثبت قرارداد یکسان، طرفین باید ظرف سه ماه برای رفع محدودیت‌های مقرر به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. اگر این مراجعه در مهلت انجام نشود، سازوکارهای بعدی آیین‌نامه برای تعیین تکلیف قرارداد فعال می‌شود و حتی در صورت استمرار عدم اقدام، آثار و محدودیت‌های خاصی ادامه می‌یابد.

پس در پیش‌نویس، مراجعه به دفتر اسناد رسمی جزء ذات فرایند و شرط تکمیل آن است؛ اما در قرارداد یکسان، مراجعه به دفترخانه پس از ثبت، بیشتر کارکرد تکمیلی و رفع محدودیت دارد، نه اینکه اصل عمل حقوقی را از ابتدا ایجاد کند.

7. تفاوت از نظر مهلت‌ها و ضمانت اجرای عدم مراجعه

در نظام پیش‌نویس، مهلت مراجعه کوتاه و فوری است. طبق ماده 10 آیین‌نامه، طرفین از تاریخ درج پیش‌نویس فقط پنج روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند. اگر این مراجعه صورت نگیرد، مطابق ماده 11 و سازوکار آیین‌نامه، پیش‌نویس قابل حذف از سامانه است و اصولا اثر مستقلی برای آن باقی نمی‌ماند.

اما در قراردادهای یکسان، آیین‌نامه ساختاری متفاوت پیش‌بینی کرده است. بر اساس ماده 15 آیین‌نامه، مراجعه به دفترخانه برای رفع محدودیت‌ها در بازه سه‌ماهه صورت می‌گیرد و اگر ظرف مهلت‌های بعدی نیز تعیین تکلیف نشود، سازوکارهای سامانه‌ای و حقوقی خاص برای پیگیری یا تثبیت وضعیت قرارداد فعال می‌شود.

این تفاوت زمانی و ساختاری، خود نشانه دیگری از تفاوت جایگاه این دو نهاد است: پیش‌نویس یک مرحله ناتمام و وابسته به اقدام سریع است، اما قرارداد یکسان پس از ثبت، دارای بقای حقوقی اولیه است و فقط برای تکمیل یا توسعه آثار نیازمند مراجعه بعدی است.

8. تفاوت از نظر لزوم یا عدم لزوم شاهد

یکی از تفاوت‌های عملی مهم، موضوع حضور و امضای شاهد است.

در مقررات مربوط به پیش‌نویس قرارداد، چنین شرطی به عنوان عنصر لازم برای درج پیش‌نویس پیش‌بینی نشده است. اما در مورد قراردادهای یکسان، آیین‌نامه ثبت آن‌ها را منوط به رعایت تشریفات خاص‌تری کرده و امضای دو شاهد را نیز در فرایند مربوط لحاظ کرده است.

این تفاوت نشان می‌دهد که قرارداد یکسان، به رغم ثبت در سامانه، از حیث تشریفات احراز و استناد، در برخی موارد با الزام‌های بیشتری همراه شده است.

9. تفاوت از نظر وضعیت سند رسمی ملک

یکی از روشن‌ترین تفاوت‌ها در این است که قراردادهای یکسان فقط در مورد املاک دارای سند رسمی قابل استفاده‌اند. این قید به صراحت در تبصره 2 ماده 3 قانون آمده است. بنابراین اگر ملک فاقد سند رسمی باشد، اساسا ثبت عمل حقوقی در قالب قراردادهای یکسان ممکن نخواهد بود.

اما در مقررات مربوط به پیش‌نویس، چنین قید صریحی در تعریف بند ج ماده 1 آیین‌نامه یا صدر ماده 3 قانون دیده نمی‌شود. از این رو، دست‌کم از حیث متن مقررات، پیش‌نویس نسبت به قراردادهای یکسان محدودیت صریح و مستقیم به املاک دارای سند رسمی ندارد؛ هرچند در عمل و با توجه به پیوند فرایند با نظام ثبت رسمی، باید وضعیت هر مورد به طور خاص بررسی شود.

در نتیجه، قراردادهای یکسان از این جهت قلمرو محدودتر و خاص‌تری دارند.

10. تفاوت از نظر امکان افزایش یا کاهش شروط قراردادی

در پیش‌نویس قرارداد، چون متن بر اساس مذاکرات مقدماتی طرفین شکل می‌گیرد و تعریف قانونی آن نیز از شروط و سایر اطلاعات مربوط به قرارداد سخن می‌گوید، اصل بر این است که طرفین می‌توانند توافقات اختصاصی خود را در قالب پیش‌نویس منعکس کنند؛ البته در حدودی که با مقررات ثبت و ضوابط دفترخانه قابل جمع باشد.

اما در قراردادهای یکسان، این اختیار به طور صریح سلب شده است. هم تبصره 2 ماده 3 قانون و هم بند چ ماده 1 آیین‌نامه تاکید دارند که این قراردادها بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی هستند. بنابراین متعاملین و دلالان معاملات املاک حق تغییر متن نمونه را ندارند.

البته ماده 18 آیین‌نامه اجازه داده است که در مواردی معین، برخی زمان‌بندی‌ها مانند زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل و زمان مراجعه به دفترخانه تا پیش از مراجعه نهایی قابل تغییر باشد، اما این اختیار به معنای امکان ویرایش آزاد شروط قراردادی نیست. این ماده استثنایی محدود بر اصل غیرقابل ویرایش بودن قراردادهای یکسان است.

پس اگر طرفین بخواهند شروط خاص، تفصیلی یا خارج از قالب نمونه درج کنند، مسیر مناسب‌تر، پیش‌نویس و در نهایت مراجعه به دفتر اسناد رسمی است، نه قراردادهای یکسان.

11. تفاوت از نظر محدودیت‌های ماهوی و شخصی ثبت

پیش‌نویس قرارداد از حیث اصل امکان درج، محدودیت‌های سخت‌گیرانه قراردادهای یکسان را ندارد. اما قراردادهای یکسان تنها در شرایط خاصی قابل ثبت هستند و آیین‌نامه در ماده 16 مواردی را برای عدم امکان ثبت قرارداد یکسان پیش‌بینی کرده است.

11-1. غیرمعوض بودن قرارداد

اگر قرارداد غیرمعوض باشد، ثبت آن در قالب قرارداد یکسان ممکن نیست.

11-2. بازداشت بودن ملک

اگر ملک در بازداشت باشد، قرارداد یکسان قابل ثبت نخواهد بود.

11-3. زیر 18 سال بودن یکی از طرفین یا هر دو

اگر یکی از طرفین یا هر دو زیر 18 سال باشند، امکان ثبت قرارداد یکسان وجود ندارد.

11-4. انجام معامله توسط غیر اصیل

اگر معامله توسط غیر اصیل مانند وکیل، ولی، وصی یا قیم انجام شود، اصل بر عدم امکان ثبت در قالب قرارداد یکسان است.

البته اصلاحات و تبصره‌های الحاقی بعدی بخشی از این محدودیت‌ها را تعدیل کرده‌اند:

11-5. امکان استفاده اشخاص حقوقی با فراهم شدن زیرساخت

تبصره 1 ماده 16 سازمان را مکلف کرده برای اشخاص حقوقی، امکان استعلام برخط سمت و حدود اختیار نمایندگان را فراهم کند تا پس از ایجاد این زیرساخت، اشخاص حقوقی نیز بتوانند از ظرفیت قراردادهای یکسان استفاده کنند.

11-6. امکان ثبت در فرض رهن با تایید مرتهن

تبصره 2 ماده 16 مقرر کرده در مواردی که ملک در رهن است و انجام عمل حقوقی نیازمند اذن مرتهن است، سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که با تایید مرتهن، ثبت قرارداد یکسان ممکن باشد.

11-7. امکان استفاده وکیل در موارد خاص

تبصره 3 الحاقی ماده 16 نیز استفاده وکیل را در صورتی که امکان احراز سامانه‌ای میزان و حدود وکالت از طریق وکالت‌نامه نمونه و یکسان فراهم باشد، مجاز دانسته است.

با این همه، حتی پس از این تعدیل‌ها، قراردادهای یکسان همچنان در مقایسه با پیش‌نویس، دارای قیود ماهوی و شخصی بیشتری هستند.

12. تفاوت از نظر نقش حساب امانی و شیوه پرداخت وجوه

در فرایند پیش‌نویس قرارداد، سازوکار حساب امانی یا واسط، جزء لاینفک درج پیش‌نویس نیست و اصولا آیین‌نامه چنین ساختار هوشمند پرداختی را برای پیش‌نویس پیش‌بینی نکرده است.

اما در قراردادهای یکسان، ماده 21 آیین‌نامه سازمان را مکلف کرده با همکاری بانک مرکزی، حساب امانی یا واسط را به نحوی طراحی کند که همزمان با ثبت قرارداد، وجوه مرتبط با قرارداد به طور خودکار و آنی به حساب ذی‌نفع منتقل شود. همچنین تبصره 1 ماده 21 تصریح دارد اگر طرفین در قراردادهای یکسان تمایل نداشته باشند از این سازوکار استفاده کنند، می‌توانند برای انجام معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

افزون بر این، ماده 22 آیین‌نامه درباره قبوض الکترونیکی، شناسه یکتا، احراز برخط پرداخت‌ها و ارسال ابلاغیه پیش از سررسید، یک نظام پرداخت هوشمند و کاملا سامانه‌محور برای قراردادهای یکسان طراحی کرده است.

بنابراین قراردادهای یکسان، برخلاف پیش‌نویس، با یک زیرساخت مالی و بانکی منسجم و هوشمند پیوند خورده‌اند.

13. تفاوت از نظر آثار اجرایی، فسخ هوشمند و استرداد هوشمند

یکی از مهم‌ترین وجوه تمایز این دو نهاد، در مرحله اجرای قرارداد و ضمانت‌اجراهای پس از ثبت آشکار می‌شود.

در پیش‌نویس قرارداد، چون اساسا پیش از ثبت رسمی فاقد اثر حقوقی مستقل است، سازوکار اجرای هوشمند برای آن پیش‌بینی نشده است. پیش‌نویس نه موضوع فسخ هوشمند است و نه موضوع استرداد هوشمند.

اما در قراردادهای یکسان، فصل چهارم آیین‌نامه با عنوان نحوه انتقال وجوه مرتبط با قرارداد و فسخ هوشمند قرارداد دقیقا نشان می‌دهد که قانون‌گذار برای این نوع قراردادها یک سازوکار اجرایی پیشرفته و سامانه‌محور در نظر گرفته است.

بر اساس ماده 23 آیین‌نامه، در قراردادهای یکسان، اگر حق فسخ ناشی از عدم پرداخت ثمن یا ودیعه و مانند آن در قرارداد پیش‌بینی شده باشد و پرداخت‌ها نیز در سازوکار رسمی سامانه انجام گیرد و در سررسید، پرداخت صورت نپذیرد و شرایط دیگر ماده نیز محقق باشد، دارنده حق فسخ می‌تواند بدون نیاز به رسیدگی قضایی فسخ را در سامانه ثبت کند. سامانه نیز مکلف است مراتب فسخ و حسب مورد اعاده حقوق به انتقال‌دهنده را به صورت خودکار در دفتر الکترونیک املاک منعکس کند.

همچنین ماده 24 آیین‌نامه درباره استرداد مورد قرارداد در پی فسخ، سازوکاری هوشمند و کم‌نظیر پیش‌بینی کرده است. به موجب این ماده، انتقال‌دهنده می‌تواند ظرف مهلت مقرر، درخواست استرداد را در سامانه ثبت کند و در ادامه، در صورت عدم اخذ دستور توقف از مرجع قضایی، دستور استرداد صادره توسط سامانه در حکم سند لازم‌الاجرا خواهد بود.

این تفاوت بسیار مهم است: پیش‌نویس صرفا مقدمه تنظیم سند رسمی است، اما قراردادهای یکسان ممکن است پس از ثبت، وارد حوزه اجرای هوشمند، فسخ غیرقضایی و حتی استرداد قابل اجرای ثبتی شوند.

14. تفاوت از نظر قابلیت حذف یا بقای سامانه‌ای

در مورد پیش‌نویس، تا زمانی که مهلت مراجعه به دفتر اسناد رسمی پایان نیافته، هر یک از طرفین می‌توانند مطابق ماده 11 آیین‌نامه آن را از سامانه حذف کنند. همچنین در صورت عدم مراجعه در مهلت مقرر، پیش‌نویس از سامانه حذف می‌شود. این ویژگی کاملا با ماهیت مقدماتی و غیرنهایی پیش‌نویس سازگار است.

اما قرارداد یکسان پس از ثبت، موضوع حذف ساده و آزادانه مانند پیش‌نویس نیست. سرنوشت آن از طریق احکام خاص آیین‌نامه، از جمله مواد 15، 18، 23 و 24 و سازوکارهای مربوط به مراجعه، تغییر مهلت‌ها، فسخ و استرداد تعیین می‌شود. همین تفاوت نیز نشان می‌دهد که قرارداد یکسان از مرحله مقدماتی عبور کرده و وارد قلمرو اعمال حقوقی ثبت‌شده شده است.

جمع‌بندی نهایی

در یک جمع‌بندی دقیق می‌توان گفت که پیش‌نویس قرارداد و قراردادهای یکسان دو نهاد متفاوت در نظام قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هستند و نباید با یکدیگر خلط شوند.

پیش‌نویس قرارداد:

• بر پایه مذاکرات مقدماتی طرفین شکل می‌گیرد
• توسط دلال معاملات املاک در سامانه درج می‌شود
• قابلیت انعکاس شروط اختصاصی و توافقات طرفین را دارد
• برای تنظیم و ثبت به دفتر اسناد رسمی منعکس می‌شود
• پیش از ثبت در دفترخانه، مطابق ماده 12 آیین‌نامه فاقد اثر حقوقی است
• در صورت عدم مراجعه ظرف مهلت مقرر، قابل حذف از سامانه است

در مقابل، قراردادهای یکسان:

• قالب‌های متحدالشکل، استاندارد و غیرقابل ویرایش هستند
• در سامانه ثبت می‌شوند، نه صرفا درج
• فقط برای املاک دارای سند رسمی و در چهارچوب شرایط خاص قابل استفاده‌اند
• امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی در آن‌ها وجود ندارد
• پس از ثبت، در حدود مقرر در قانون و آیین‌نامه، عمل حقوقی ثبت‌شده تلقی می‌شوند
• دارای سازوکارهای ویژه‌ای مانند حساب امانی، پرداخت هوشمند، فسخ هوشمند و استرداد هوشمند هستند

در نتیجه، اگر طرفین نیاز به قراردادی با شروط خاص، توافقات تفصیلی یا وضعیت‌های غیرقابل پوشش در قالب نمونه داشته باشند، مسیر پیش‌نویس و مراجعه به دفتر اسناد رسمی مناسب‌تر است. اما اگر موضوع در چهارچوب قالب‌های استاندارد و شرایط مقرر قانون بگنجد، قراردادهای یکسان می‌توانند ابزار سریع‌تر، سامانه‌ای‌تر و تا حدی هوشمندتری برای ثبت عمل حقوقی باشند.

پرسش‌های متداول

آیا پیش‌نویس قرارداد خودش اعتبار قانونی دارد؟

خیر. طبق ماده 12 آیین‌نامه ماده 3، پیش‌نویس پس از درج در سامانه و قبل از ثبت در دفتر اسناد رسمی، فاقد اثر حقوقی است.

آیا قراردادهای یکسان بدون مراجعه به دفترخانه معتبرند؟

قراردادهای یکسان پس از ثبت در سامانه، در حدود قانون و آیین‌نامه، دارای اثر حقوقی هستند؛ اما برای رفع برخی محدودیت‌ها و تکمیل آثار، مراجعه به دفتر اسناد رسمی در مهلت مقرر لازم است.

آیا در قراردادهای یکسان می‌توان شروط قرارداد را تغییر داد؟

خیر. مطابق تبصره 2 ماده 3 قانون و بند چ ماده 1 آیین‌نامه، کاهش یا افزایش شروط قراردادی در قراردادهای یکسان مجاز نیست؛ مگر در موارد محدود و تصریح‌شده مانند برخی تغییرات زمانی موضوع ماده 18 آیین‌نامه.

آیا قراردادهای یکسان برای هر ملکی قابل استفاده‌اند؟

خیر. این قراردادها فقط در مورد املاک دارای سند رسمی قابل ثبت‌اند.

آیا پیش‌نویس و قرارداد یکسان هر دو از طریق بنگاه انجام می‌شوند؟

پیش‌نویس اصولا با نقش‌آفرینی دلال معاملات املاک شناخته می‌شود، اما قراردادهای یکسان علاوه بر دلالان، برای اشخاص حقیقی و حقوقی نیز به صورت مستقیم در سامانه پیش‌بینی شده‌اند.

نویسنده : ناصر نصیری فیروز وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی

[دریافت مشاوره آنلاین ← ]