دادپُرس ؛ کار گروهی و همفکری وکلا و حقوقدانان

نقد رای قضایی

نقد معاملات با حق استرداد و بیع شرط / شعبه 80 دادگاه حقوقی تهران

در این پرونده ، خواسته ی خواهان «صدور حکم مبنی بر ابطال سند رسمی نیم دانگ » به این علت که بیع شرط مملک نیست و همچنین «‌ابطال وکالتنامه » بوده است استدلال و دفاع وکیل خواهان : خوانده دعوا بابت طلبی که از موکل ( خواهان ) داشت ، اقدام به انعقاد قراردادی موکل نمود ( قرارداد مورخ 16/12/93 ) که بر اساس آن ، مقرر شده است که اگر خواهان طلب خوانده ( ثمن مندرج در قرارداد ) به مبلغ ............ ریال را تا تاریخ .........................پرداخت کند حق فسخ معامله را دارد ، در این راستا نیز در روز انعقاد قرارداد مذکور و چند ساعت قبل ، موکل یک وکالتنامه جامعی به خوانده داده است و در قرارداد عادی مورخ 16/12/93 که ماهیتا « معامله با حق استرداد » می باشد قید شده است که اگر مبلغ مذکور به خوانده ( فروشنده ) مسترد نشود ، خوانده می تواند از طریق وکالت نامه مذکور که یک وکالت جامع و بلا عزل است اقدام نماید . موکل ( خواهان ) در موعد مقرر ثمن را مسترد نکرد و خوانده نیز با وکالتی که از موکل ( خواهان ) داشت سند رسمی ملک را در خصوص نیم دانگ به نام خود تنظیم کرد ؛ لذا با توجه به اینکه بر اساس مواد 33 و 34 قانون ثبت اثر تملیکی بیع شرط و معاملات با حق استرداد منتفی شده است ، خوانده نمی توانست با وکالتنامه ای که داشت ، حتی بعد از موعد مقرر ( پس از سپری شدن مهلت استرداد ثمن ) سند رسمی ملک را به نام خود تنظیم می نمود و تنظیم این سند برخلاف مقررات آمره قانون ثبت می باشد . استدلال و دفاعیات وکیل خوانده : اولا ؛ قرارداد مورخ 16/12/93 بیع شرط یا معامله با حق استرداد نیست ، بلکه یک قراردادی بر اساس ماده 10 قانون مدنی می باشد که بر اساس آن ، خواهان به خوانده اجازه داده است که اگر در موعد مقرر طلب را پرداخت نکرد و به عبارتی دیگر ثمن مندرج در قرارداد عادی را به خوانده مسترد نکرد حق داشته باشد سند رسمی نیم دانگ را به نام خود تنظیم نماید . ثانیا ؛ مواد 33 و 34 قانون ثبت و به طور کلی سلب اثر تملیکی در مورد معاملات با حق استرداد ، در خصوص معاملات با حق استردادی است که به صورت رسمی تنظیم می شود و اگر بر فرض قرارداد مورخ 16/12/93 را معامله با حق استرداد بدانیم ، با توجه به اینکه این قرارداد رسمی نبوده ، لذا مشمول قواعد مواد 33 و 34 قانون ثبت نمی شود . رای دادگاه : همانطور که در تصویر ملاحظه می کنید ، دادگاه صادر کننده رای ، با این استدلال که ، خواهان در وکالتنامه جامع و کلی اختیار تنظیم سند به خوانده داده است و خواهان دلیلی مبنی بر انجام تعهد در موعد مقرر ارائه نداده است حکم به بطلان دعوای خواهان صادر کرده است . 1) ایراد ساختاری نسبت به رای: اصولا می بایستی در گردش کار ، چکیده ی ادله و جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق طرح چنین دعوایی دانست و همچنین چکیده ای از دفاعیات وکیل خوانده یا خواندگان بیان می شد. 2) ایرادات حقوقی و قانونی نسبت به رای بدوی : 2-1) خواهان صراحتا در دادخواست خود بیان نمود که در موعد مقرر مبلغ طلب و به عبارتی دیگر ثمن مندرج در بیع شرط را پرداخت نکرده است ، لذا اختلاف در استرداد ثمن در موعد مقرر نیست بلکه جهت و سبب طرح چنین دعوایی « مملک نبودن معاملات با حق استرداد است » به عبارتی دیگر وکیل خواهان در تبیین جهات خواسته ی خود بیان نمود که بیع شرط و به طور کلی بر اساس ماده 33 قانون ثبت موجب تملیک مال به خریدار نمی شود ؛ به نظر می رسد که دادگاه بدوی صادر کننده رای متوجه موضوع نشده است . 2-2) اگر خواهان در ظرف موعد تعیین شده ثمن ( بدهی ) را مسترد می کرد ، باید دادخواست تایید فسخ را تقدیم می کرد ؛ لذا منظور خواهان فسخ بیع شرط نبوده است بلکه منظور او این بوده است که اگر هم او در موعد مقرر ثمن را پرداخت نمی کرد ، طلبکار می بایستی با وکالتی که داشت ، سند رسمی بیع شرط یا سند رسمی معامله با حق استرداد نسبت به نیم دانگ تنظیم می کرد نه اینکه برخلاف مفاد آمره ماده 33 قانون ثبت اقدام به تنظیم سند رسمی قطعی می کرد . 3) دادگاه تجدیدنظر متوجه خواسته خواهان شد ، اما با این استدلال که اثر تملیکی بیع شرط یا معاملات با حق استرداد صرفا در زمانی سلب می شود که به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و ماده 33 قانون ثبت ناظر به معاملات با حق استرداد تنظیم شده با سند رسمی می باشد ؛ نتیجتا رای دادگاه بدوی را تایید کرد که ایرادات ذیل بر آن وارد است : اولا ؛ با توجه به سابقه تقنینی معاملات با حق استرداد و فلسه ی آن که در نتیجه ی آن آثار تملیکی از بیع شرط برداشته شد و معاملات با حق استرداد و بیع شرط از حالت تملیکی به حالت تضمینی درآمدند ، این بود که از فشار طلبکاران و گهگاهی از فشار رباخواران بر ربا دهنده و بدهکاران کم شود و در نهایت طلبکار بتواند فقط طلب خود را وصول کنی و چیزی مازاد طلب خود وصول نکند . ثانیا ؛ در نظریه مشورتی شماره 2268/7 مورخ 10/4/1377 اداره حقوقی قوه قضائیه بیان شده است « ماده 458 و بعد قانون مدنی در مورد بیع شرط با توجه به مواد 33، 43 و 34 مکرر قانون ثبت در آن قسمت که با مواد مذکور مغایر است نسخ شده است.» ثالثا ؛ وقتی که اسناد رسمی معاملات با حق استرداد ، اثر تملیکی ندارد ، با استناد به قیاس الویت ، به طریق اولی ، اسناد عادی مربوط به معاملات با حق استرداد نیز اثر تملیکی ندارد . خداوند داناترین است ناصر نصیری فیروز

2 سال قبل | توسط fn ln